泉州-中心城區單身公寓市場分析
張-鵬-麗
前言
房地產開發，特別是單身公寓的開發已經成為我國目前房地產發展中突出的一個熱點，而福建省泉州市中心城區也正在向這一住宅需求展開強烈的推廣，而這恰能物盡其用的滿足部分人群對品質生活的苛求。單身公寓的規劃與設計日益成為各界關注的重點。單身公寓的推出，不是僅僅提供住宅也能提供一種個人創業工作間。所以高水平的規劃設計，是單身公寓受消費者歡迎的前提。很多暢銷的優秀單身公寓，都十分重視項目的規劃設計，都通過深入的市場調查和項目調研，準確定位，然后物色高水平的規劃師進行招標式的規劃設計。對投標的進行規劃設計，房地產企業可針對多個方案，按照一定的科學方法進行優選，選擇出最符合項目要求、技術上先進、經濟上合理、既能滿足白領居住要求，又能創造較高利潤的，較為滿意的規劃設計方案。從而建設適合人居的居住區，營造優美的人居環境。（東方銅牛網房產）單身公寓的規劃設計涉及到使用功能、藝術形式、價值觀念等多個因素的影響，且相互聯系、相互制約。為此，從系統總體上對其各項指標進行市場分析是必不可少的。它是方案優選與決策的基礎此即為單身公寓規劃設計綜合評價的基本概念。隨著人們生活水平的日益提高，人們對居住的要求也在不斷的提高和變化。單身公寓的規劃設計、評價與深入研究已迫切地提到議事日程上來，成為年輕人主戰場的重要實際課題，具有廣闊的發展前景。
一、出現背景
單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現的，有業主將空置的整幢商品房，經過簡單裝修后推向房產租賃市場，面向中層收入的白領出租。單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產品，是住宅的一種，一般平均在25平方米-45平方米左右/套，總價在30萬元-40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛。根據市場需求，有些開發商推出帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米-80平方米，而且在房屋結構方面還增加廚房、客廳、餐廳、陽臺等。單身公寓走俏大中城市的原因一方面取決于市場的需求。年輕白領逐漸增多，這部分人群收入較高，但由于處在創業階段，還沒有足夠的經濟實力購買大套住宅，單身公寓面積小、總價位低，交通較為便利，而且由開發商統一裝修，對上班族來說非常方便。另一方面，單身公寓本身的投資價值也比較高。單身公寓多為精裝修房，視裝修檔次和地段不同，月租金基本在2000元-8000元不等，用閑錢買套單身公寓，每個月可以收點房租賺點零花錢。另一種投資方法俗稱'炒房'，即在內部認購階段或預訂階段即訂下單身公寓，待開發商提價時或地段升值時轉手拋出，賺取其中的差價。
二、設計特點
1.開放設計
單身公寓面積一般比較小，最忌諱的是圍墻隔斷，可以采用透明墻、透明門來隔斷或直接開放式，這樣可以保證整個空間在視覺上的通透一體，一眼望盡家居，不用擔心哪個角落藏有危險，增加了家居的安全感。2.家居色彩鮮活明快
色彩對人情緒的影響很大，而一個人住就更容易受環境影響了，暗淡的冷色會令人心情低迷消沉，而明艷的色彩則可以令人精神振奮，心情愉悅。當然每個人對色彩的喜好不同，每種色彩對個人的感覺也不盡相同，所以單身公寓在選擇主題色調裝修這一塊應該將居住人群考慮到其中。3.獨特設計點亮生活
如果把單身公寓當成一處睡覺的居所，那生活必然是空虛無聊的;如果把你的夢想、你的喜愛、你的設計統統裝進公寓里，那公寓就是一個天堂，一個任你自娛自樂的天堂。比如，一個年輕畫家居住的單身公寓必然是充滿藝術氣息的，那么設計者就要花費心思了。4.現代風格明亮簡潔
單身公寓的裝修風格，大多以現代風格為主。以現代風格的裝飾、裝修設計以自然流暢的空間感為主題，裝修的色彩、結構追求明快簡潔，使人與空間渾然天成。而歐式、中式風格裝修中，采用的線、角比較繁瑣，色彩沉重，給年輕人無形中造成一種壓抑的感 覺。5.酒店式管理
一些樓盤，在宣傳上還打出“酒店式公寓”的概念。如位于泉秀街的“鉑金時代”，據稱，整個樓盤完全按照酒店的格局進行建造。又如位于刺桐路的“陽光曼哈頓”，雖然不是按照酒店的格局來建造，但是，“陽光曼哈頓”引用五星級酒店物業服務模式，由香港某物業公司擔當顧問。該樓盤配備有商務中心、健身中心、咖啡廳等，住在里面的業主同樣能夠享受到“酒店式”的服務。
三、居住對象
主要為白領，即指有較高教育背景和工作經驗的人士，是西方社會對企業中不需做大量的體力勞動工作人員的通稱，又稱白領階層，與藍領相對應。白領族是一個從西方傳來的生活型態定義，經常拿來代表領較多薪水的專業人士。白領族較少從事勞力工作，在公司里的職業階層也往往是行政或是正式職員，并有專業的工作能力。在一些社會學的研究里，經理階級的有時也被歸為白領族之一。
它的范圍包括一切受雇于人而領取薪水的非體力勞動者，因而有“白領職工” 之稱。他們一般工作條件比較整潔，穿著整齊，衣領潔白。這些人的經濟收入和工作條件較好，盡管如此，由于不掌握生產資料，他們仍處于受雇傭地位。白領階層福利好、收入高、職位穩定，是令人羨慕的階層。所以在這些白領奮斗初期，對于他們而言沒有更多積蓄，所以單身公寓對他們而言正好能夠負擔得起。
四、泉州單身公寓分布區位及其現狀
1.田安路、豐澤街租金水平最高
租金水平方面，地段好、樓盤品質不錯的單身公寓租金水平最高。如位于田安路的“豐盛假日城堡”、“豐盛大廈”，租金水平達到1000～1200元/月左右，而位于豐澤街的“凱祥大廈”，租金水平在850～1000元/平方米左右。另外，一些配備高檔裝修、家具家電齊全的單身公寓樓盤，租金水平也較高，可達到1000～1200元/月。當然，地段好的樓盤，也有租金水平不高的。如位于田安路的“金屬大廈”，該樓盤的租金在700～800元/月左右。
泉秀街是目前泉州中心市區最繁華的街道之一，但是由于生活配套仍不是很完善，且該路段的單身公寓數量過多，目前的租金水平相對較低。如“虹景商業城”（位于中心客運站旁），40來平方米的房子，不帶家具家電，租金水平在600元/月左右，一些面積在50平方米左右，配備家具、家電的房子，租金在900元/月左右。
2.新交房樓盤空置率高
空置情況方面，中心市區的單身公寓入住率開始走高，這主要體現在一些交房時間有一二年以上的樓盤。目前，單身公寓中空置率最高的樓盤是今年剛交房的樓盤，如泉秀街的“虹景商業城”、寶洲路的“奔達明珠”。
五、案例——東海灣太古廣場三期
六、SWOT分析
2.缺點：居住對象單一，泉州單身公寓的租賃人群主要為白領、夜場工作者、小企業主等城市新青年。
3.機會：當前單身公寓市場火熱，仍然適合資金有限的群體做長線投資，或是經濟能力有限的購房者也可以考慮購買自住，當前出手更能淘到總價低、性價比高的好房源。
4.威脅：在限貸、二套房首付提高等政策下，購房者更加珍惜購房機會，若不是萬不得已不會選擇購買單身公寓，浪費首套房購房名額。當然，從另一方面來說，由于單身公寓的主力購買群體是投資者，因此，客戶量減少和單身公寓的回報率不高也有一定關系。
七、結語
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