富力地產遭遇現金流緊張 短債危機一觸即發
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富力地產遭遇現金流緊張 短債危機一觸即發
與2008年金融危機時隔一個年輪之后，富力地產再度遭遇現金流緊張，短債危機一觸即發。
2008年，得益于“四萬億計劃”的刺激，富力地產幸運逃過一劫。如今，資金捉襟見肘的富力地產巧遇新冠肺炎疫情事件，能否安然渡劫？
從政策面看，為對沖疫情沖擊，縱使嚴厲數年的房地產調控風向正發生微妙轉變，但“房住不炒”基調下，兇猛刺激政策大概率難以再現。
從公司基本面看，富力地產此前數年短債長投，大力加碼商業地產，財務“重資產”與“慢周轉”疊加特征進一步加劇，種下了現金流危機的“苦果”。調控政策的有限寬松之于富力地產當下困境，可能只是揚湯止沸而非釜底抽薪，作用有限。
富力地產(02777.HK)是否面臨現金流困境，最近半年一直被市場關注。2019年7月26日，富力地產董事長李思廉簽署的一紙“原則上暫停拿地”的內部文件在網絡流傳，暴露該公司的資金饑渴。截至2020年3月底，全國已有過百家房企宣布破產的背景下，其處境令人關切。
進入2020年以來，受新冠肺炎疫情的影響，越來越多的城市已通過住房部門和金融機構口頭傳遞放松限購、限貸消息，樓市松動的傳聞屢見不鮮。4月14日召開的國務院常務會議，確定加大城鎮老舊小區改造力度。會議消息顯示，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，比2019年增加1倍。
這些消息對于擅長舊改的富力地產，或如隧道盡頭冒出的一縷光亮。
早在2008年金融危機期間，富力地產一度也被傳資金鏈緊張，甚至生死攸關。2009年國家快速推出“四萬億”刺激計劃，富力地產順勢走出困境。時下這一故事情節聽起來頗感熟悉。捉襟見肘之際的富力地產巧遇新冠肺炎疫情這一特殊事件，似乎又將因禍得福。
歷史會重演嗎？這一次富力地產能再度化險為夷嗎？
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資金缺口283.66億元，短債危機一觸即發
富力地產的現金流風險，在2019年下半年即已被爆出。網絡流傳的富力地產《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，要求“2019年下半年原則上暫停拿地”。行文盡管克制，卻足以令人感受到無奈。
富力地產2019年中期的銷售金額為602.2億元，僅完成當年1600億元銷售目標的37.64%，遠低于2018年同期的速度。按照當時的測算，富力地產短期借貸及長期借貸當期到期部分579億元，同期的現金及現金等價物僅為235億元，至少存在344億元資金缺口。
其當時的處境，已令投資者十分揪心。
2020年3月26日公布的年報數據顯示，2019年富力地產的權益合約銷售目標完成1318.9億元，僅實現年度目標的86.37%。截至2019年末，富力地產一年內到期債務高達622.7億元。盡管其聲稱持有現金229.04億元，但資金缺口進一步擴大至393.66億元(表1)。這意味著，富力地產資金緊張的局面不僅沒有緩解，反而變得更嚴峻。
2020年4月3日，評級機構穆迪(Moodys)將富力地產及其香港子公司的“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪認為，“鑒于富力地產未來12-18個月的大規模再融資需求，對其企業家族評級的下調，反映出我們對其高債務杠桿率和流動性風險上升的擔憂”。
繼2019年12月30日完成2.73億股新H股配售，募集到37.35億港元資金之后，富力地產在2020年第一季度內，已密集發出超過236億元總融資額度的申請，雖說已有多個項目顯示為“被受理”狀態。富力地產于2020年4月21日發行了一筆企業債券(032000374.IB)，募集到10億元資金。5月10日，深交所消息顯示，富力地產2020年發行的100億元小公募債券狀態更新為“通過”。即使110億元的資金到位，富力地產仍然還有288.36億元的資金缺口。倘若作最樂觀估計，這些債券融資項目全部成功落地，亦有147億元以上的資金缺口。這意味著，富力地產仍需完成147億元以上的應收回款，或從他處挪騰同等現金才能填補這一缺口。
換言之，富力地產時下的安全取決于兩個關鍵因素——銷售回款、融資能力，否則公司面臨資金鏈斷裂的風險，至少需要出售資產斷臂求生。
那么，富力地產的銷售回款情況如何？融資能力如何？其資金壓力究竟有多大？短期償債風險有多高呢？下文一探究竟。
“房住不炒”基調下的銷售不力
遭遇2020年新春的新冠肺炎疫情以來，全國房企于1月下旬先后停工停售，進入全民戰“疫”狀態，普遍遭遇了極限生存的考驗。為應對疫情，富力地產也將樓盤營銷搬到了線上，推出了“全民營銷+網上看房+無理由退房”等組合拳。
公開資料顯示，2020年2月15日至4月15日，富力地產所售全業態的房源都實現了在線購房。只要購房者在平臺“富力好房”中繳納3000元的定金并且簽署《商品房網上認購書》，即可享受諸多福利。3月20日起，富力地產的促銷活動進一步升級，除原享有的六項權益，還可享受“鎖房升級權益”與“成交轉化權益”兩大“升級禮”。
銷售數據顯示，2020年1-2月，富力地產銷售額僅為86.8億元；2020年第一季度內，其權益合約銷售金額為248.1億元，銷售面積約215.16萬平方米，兩項指標分別同比上升3%、11%。可以看出，富力地產的銷售效果并不樂觀，并且銷售面積增速遠高于銷售金額增速，這應當不乏“以價換量”、薄利多銷的成分。
富力地產遭遇的銷售困境，全行業都感同身受。數據顯示，2020年2月，TOP30房企累計銷售金額為2157.29億元，環比下降40.94%；累計銷售面積1767.58萬平方米，環比下降35.09%。國家統計局數據顯示，2020年第一季度，全國商品房銷售面積、商品房銷售額降幅都在30%左右。同期，TOP100房企全口徑銷售業績規模較同比下降20.8%。
在2019年全年業績發布會上，富力地產公布2020年的銷售目標降至1520億元，這比前一年度下降了80億元。以此目標折算，富力地產第一季度僅完成年度銷售計劃的16.32%。進一步推算，未來的4-12月，富力地產需要完成1271.9億元，相當于月均141.3億元，銷售壓力不可謂不大。這是可能完成的任務嗎？于5月6日最新公布的2020年4月份富力地產合同銷售金額僅實現92.2億元，這與前述月均銷售指標141.3億元，差距不小。
上文有提及，2019年上半年，富力地產僅完成全年銷售目標的37.64%。李思廉后來在中期業績發布會上表示，富力下半年權益合約銷售應該是900-1000億元左右，“全年大概是1500億、1600億左右，這個沒有大的問題”。
按照2019年全年實際完成的銷售規模折算，富力地產月均銷售規模僅有115.17億元。坊間傳言，富力地產在2019年下半年即已啟動“全員賣房”，試圖用“以價換量”的策略加快銷售回籠資金。但是，實際銷售進度與李思廉的期望相去甚遠。數據顯示，富力地產的季度銷售規模總體在400億元左右，也就是說，其下半年的月均銷售不過130億元左右。
2019年年報顯示，富力地產在海南省的權益土地儲備量為3036萬平方米，項目包括閱山湖、閱海灣、海南首府、陵水富力灣以及紅樹灣等。海南是富力地產重要的市場，不過最近兩年，海南的樓市調控格外嚴厲。2020年3月，海南省再度收緊了樓市政策，宣布新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。這意味著富力地產必須要把房子蓋完了才能出售，而不能再賣期房了。在此背景下，富力地產手里拿的土地能否良好變現，是個問題。
2019年未達全年銷售目標的上市房企總共有6家，包括招商局置地(00978.HK)、綠地香港(00337.HK)、遠洋集團(03377.HK)、保利地產(600048)、景瑞控股(01862.HK)、富力地產，對應的銷售目標完成率分別為99.03%、96.92%、92.88%、92.37%、89.64%、86.37%。可見，富力地產銷售不力的局面從2019年即已顯現。進一步說，富力地產是業內銷售業績相對落后的大型房企之一。
早在2018年春，富力地產曾首次提出3000億元銷售目標的“三年計劃”，目標從2017年的協議銷售額818億元上升至2020年的3000億元。回望最近幾年，其判斷似乎都太過樂觀。
如果延續此前的勢頭，富力地產2020年能否完成銷售目標，依然要劃一個大大的問號。
富力地產持續數年的艱難去化，并非房地產行業的孤例。2019年7月底，中央再次嚴厲定調之后，“房住不炒”已深入政策骨髓，房地產調控的基本原則相當明確。2020年新冠肺炎疫情爆發以來，多地政府出臺了抗疫期間的樓市支持政策，但是相繼上演了“秒宣——秒撤”的政策“一日游”現象。據不完全統計，至少有5個城市新政遭遇“見光死”。樓市銷售松動的地方政府均被約談，中央政府“房住不炒”的定力可見一斑。
近年以來，房企破產倒閉從傳說變成了現實。據不完全統計，2019年政府至少進行400多次房地產調控，全國有528家房企宣布破產，往日大名鼎鼎的房企，如銀億集團(000981)、五洲集團、新光集團赫然在列。房企銷售“TOP100”榜單企業三盛宏業被爆出拖欠巨額工程款、拖欠員工工資遭圍堵討債，全國項目大面積停工，債務危機爆發，公司進入破產倒計時；“老牌粵系房企”頤和地產被爆現金流已接近枯竭。在“房住不炒”的政策主旋律下，進入2020年，房企破產浪潮繼續上演，截至發稿日，申請破產的房企超過了100家。